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地铁开通了就可以买环杭吗？ | 房叔说No.316
| PART 1 |
那么问题来了，地铁都开通了，杭州的环杭们是不是有了购买价值？是不是值得去买一套？ 放眼全国，目前能够有专属的环城都市区的城市并不多，广佛同城的广州算一个，辐射到昆山、嘉善等地的上海算一个，当然还有至今都惨不忍睹的环京，北京自然也算一个，当然还有现在的杭州。 这些小型都市圈的形成，背后的主因还是核心城市房价过高，人口溢出效应导致的，这些环绕大城市的小城基本都和核心城市联系较为密切，勉强能够实现通勤。 可以看到，小型卫星城虽然逐渐在出现，但并不是所有的城市都能够形成这类与核心城区互动联系的环状都市圈。 在国内仍然只有一线城市以及极少量的强二线城市能够拥有属于自己的环状卫星城，这当然说明了这些城市强大的内生能力，有能力带动周边区域联动发展。 但也要清晰的明白，这些环核心城市的小卫星城出现的根本原因，还是上面提到的高房价的溢出效应。
| PART 2 |
既然是核心区域高房价逼迫的需求外溢，这些需求的购买力自然是相对较弱的。 而影响房价高低的核心动力就是购买力以及需求量，既然购买力不足，那么房价的天花板自然就低，所以这也就是大城市卫星城普遍价格不高的原因之一。 就算有地铁加持，这些购买力也并没有发生什么变化，变化的只有需求的量。
更好的交通条件，推动原本不考虑卫星城的需求也开始考虑卫星城。 如果卫星城的价格不算高，同时房产的供给量也不算多，在地铁开通或开通之前，受地铁预期确实会出现价格的上涨。 但上涨到某个阶段，超过了需求的购买能力，天花板也就到了。
天花板到了，外溢的需求量也就自然变少了，价格和量之间是动态平衡的。 所以环杭能不能买的关键在于价格。
如果价格过高，就算地铁这个最大的利好实现了价格也很难涨上去，就算能涨，幅度也是有限的。
| PART 3 | 对于杭州而言，能够被更为看好的卫星城实际上只有临安相对值得看好，海宁也好，绍兴也好，风险都是相对较大的。 原因在于，不管是海宁以及绍兴所对接的杭州区域能级较低，这些区域自身本就孱弱，购买力也不算强劲，何谈带动与之交接的环杭呢？ 临安相对而言就要好上不少，临安对接的是杭州未来的科创主平台，也是杭州高能级产业的集聚地的未科，人口流入大，购买力相对较强。
相对于与海宁对接的临平、绍兴对接的新塘、南站区域，未来科技城的外溢效应，和外溢的购买力都要强非常多。 既然购买力强，那么与之对应的卫星城的天花板就高，未来的预期也会相对较高。 同时与临平、南站区域所在的城东、城南区域不同，临安对接的未科所在的城西供需严重不平衡，会进一步的推动需求沿轨交溢出，这是失衡的市场端推动的。 所以不管从购买力也好，还是溢出的效应能力也好，临安的条件都是好于其他两个同类型卫星城。 当然也不是说海宁和绍兴不能买，临安就一定能买，关键还是在于价格。 杭海城际站点旁的新盘卖1万，临安16号线站点旁的新盘卖3万，哪个有购买价值，哪个更加安全，自然一目了然。 至于如何评估价格的可买性高低，最好的方式就是对照与之相对应的宗主城区。 比如海宁对接的是临平，临平不管是城建还是配套等条件都远好于海宁的情况下，目前的房价也就在2万出头到3万出头的区间，所以海宁的天花板就注定不会超过2万出头。 杭绍城际沿线的非绍兴核心区同样如此，新塘、南站等区域的房价也仅仅在2、3万的阶段，天花板自然不会太高。 能不能买，一定需要注意价格的性价比如何，尤其是和宗主区域对比的价格性价比如何。
| PART 4 |
这里需要注意了，为什么我上文说非绍兴核心区的杭绍城际沿线这样一个条件。 那是因为杭绍城市沿线对应的绍兴城市核心区的价值判断完全不同于卫星城。 因为这些其他城市核心区往往自成一体，自身可能就具备比较强大的内生购买力，所以往往价格不是单纯的靠核心城市外溢需求推动的。 这种情况就需要做单独的分析，需要结合当地的购买力，以及土地供给，楼市政策等情况，综合判断。 最好的例子就是广佛，佛山虽然在一定程度是广州的卫星城，但佛山本身也经济强劲，购买力强，佛山核心区域的房价也不低，甚至超过广州郊区房价。 同样的案例也包括上海，昆山花桥一带的房价受上海刚需外溢，同时强大的经济条件，内生购买力也相对较强，部分区域房价同样不低。
但杭州的环杭区域不同于花桥和佛山，海宁靠近的临平区域、绍兴靠近的萧山区域、临安这三个区域的发展水平都不是特别高，本地经济也没有达到孕育强大内生购买力的阶段，主要还是依托杭州城区的需求外溢。 所以环杭区域与所对接、依托的板块进行比价是非常具有参考意义的。 根据目前的市场行情看，杭州的环杭区域价格普遍偏高，大部分区域都接近2万，整体的投资价值不算大。 就算在地铁开通后，投资价值也并没有得到很大程度的放大。 假如真的有环杭购房需求，请务必要多比价，尽量选择契合板块气质的产品。
比如临安的中式小合院就普遍具备远超高层产品的溢价能力，桃李春风等中式小合院单价可以突破7万，买临安，中式小合院就明显强于高层产品。
同时也需要注意板块天花板，超过板块天花板的房产更需要稍加谨慎。
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